東証REIT指数は52週の45%——金利と不動産の綱引き

上場不動産投信(J-REIT)は金利に素直な資産。現物より速く動く不動産の地合いを、52週レンジ内の位置で日次観測する。

東証REIT指数（J-REIT・上場不動産投信の指数）に連動するETFは、52週レンジの45%に位置する（1年で+3.0%）。J-REITはオフィス・商業施設・物流倉庫などを保有し、賃料収入を分配する。株式でも現物不動産でもない、両者の中間にある資産だ。一方、日本の住宅価格指数（BIS）は121.4で前年比+2.3%。

J-REITの値動きで最も効くのは金利だ。REITは借入を使って物件を買うため、金利が上がると調達コストが増え、同時に『利回り資産』としての魅力が国債などに対して相対的に下がる。だから金利上昇局面ではREITは売られやすく、低下局面では買われやすい——株式とは違う、金利に素直な資産という性格を持つ。

ここから言えるのは、REITの位置は、現物不動産の価格が反映される前に金利の変化を織り込む『先回りの指標』になりうる、ということではないか。取引所で毎日値がつくREITは、年に数回しか更新されない住宅価格指数より速く動く。不動産の地合いを日次で観測できる、数少ない窓だ。

投資家に効くのは、金利と不動産の綱引きを一つの数字で追えることだ。REITの位置が下がっていれば金利上昇の重し、上がっていれば緩和期待、と読む手がかりになる。これは方向の予兆ではなく、いまの水準の観測。ETF価格はYahoo Financeで確かめられる。